Как считается
Первым делом — срок владения. Выдержали минимальный срок, и налога нет совсем, декларацию подавать не нужно: 5 лет для недвижимости по общему правилу и 3 года, если жильё получено в наследство или в дар от близкого родственника, приватизировано, получено по ренте либо это единственное жильё.
Для автомобиля и другого имущества минимальный срок — 3 года.
Не выдержали срок — доход можно уменьшить двумя способами на выбор: вычетом (1 000 000 ₽ для недвижимости, 250 000 ₽ для иного имущества) или документально подтверждёнными расходами на покупку. Выбрать можно только один, и калькулятор сразу показывает выгодный.
Ставка — 13% и 15% с части дохода свыше 2,4 млн ₽.
Отдельное правило против занижения цены: если продали дешевле 70% кадастровой стоимости, налог считают с этих 70%, а не с суммы в договоре.
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля. Если срок владения выдержан, ни того, ни другого не нужно.
Пример
Квартира куплена за 4,2 млн, продана за 5 млн через два года:
| Если уменьшать на вычет 1 млн | 4 000 000 ₽ × 13% = 520 000 ₽ |
| Если уменьшать на расходы | 800 000 ₽ × 13% = 104 000 ₽ |
| Налог по выгодному варианту | 104 000 ₽ |
| Машина за 900 тыс., купленная за 700 тыс., год владения | 26 000 ₽ |
Разница между двумя способами здесь — 416 000 ₽ налога. Документы о покупке стоит хранить всё время владения: без них остаётся только вычет, и налог считают по первому варианту.
Частые ошибки
- Считать срок владения с даты въезда, а не с даты регистрации права (для новостроек — с даты полной оплаты по ДДУ)
- Автоматически брать вычет 1 млн, когда расходы на покупку больше
- Занизить цену в договоре: налог всё равно посчитают с 70% кадастровой стоимости
- Не подать декларацию при продаже раньше срока, даже если налог вышел нулевым
Нормы
ст. 217.1 НК РФ — минимальный срок владения · ст. 220 НК РФ — вычет или расходы · ст. 214.10 НК РФ — правило 70% кадастровой стоимости
Ставки сверены 09.09.2026. Нормы меняются — перед решением сверьтесь с действующей редакцией. Расчёт справочный и не заменяет консультацию.